Przeglądy techniczne domu jednorodzinnego. Jakie obowiązki ma właściciel?

Utrzymanie domu w dobrym stanie technicznym to nie tylko kwestia komfortu, ale przede wszystkim bezpieczeństwa mieszkańców. Regularne przeglądy pozwalają wykryć nieprawidłowości, które mogą prowadzić do awarii instalacji, pożaru, zatrucia tlenkiem węgla lub uszkodzenia konstrukcji budynku. Obowiązki właścicieli i zarządców nieruchomości określa ustawa – Prawo budowlane. Budynki mieszkalne jednorodzinne podlegają wybranym kontrolom okresowym, mimo że ich właściciele są zwolnieni z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego.

Jakie obowiązki ma właściciel domu jednorodzinnego?

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca powinien utrzymywać budynek w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym oraz użytkować go zgodnie z przeznaczeniem. Ma także obowiązek zapewnić bezpieczne korzystanie z nieruchomości, szczególnie w sytuacjach, w których działanie czynników zewnętrznych może doprowadzić do uszkodzeń. Dotyczy to między innymi skutków silnych wiatrów, intensywnych opadów, powodzi, pożarów czy wyładowań atmosferycznych. Jeżeli wystąpią uszkodzenia lub pojawi się zagrożenie dla mieszkańców, właściciel powinien podjąć odpowiednie działania, aby przywrócić bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Jakie przeglądy domu są obowiązkowe?

Prawo budowlane przewiduje kilka rodzajów kontroli. W przypadku domu jednorodzinnego najważniejsze są przeglądy coroczne i pięcioletnie, a także kontrole wymagane po określonych zdarzeniach.

1. Coroczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych

Co najmniej raz w roku należy skontrolować stan techniczny instalacji gazowej oraz przewodów kominowych, w tym przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Coroczna kontrola obejmuje również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. Przegląd przewodów kominowych ma szczególne znaczenie dla bezpieczeństwa użytkowania urządzeń grzewczych. Pozwala sprawdzić stan przewodów oraz wykryć nieprawidłowości, które mogą utrudniać odprowadzanie spalin lub działanie wentylacji.

Kontrolę należy powierzyć osobie posiadającej wymagane kwalifikacje. W zależności od rodzaju przewodów może ją przeprowadzić mistrz kominiarski lub osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Od 18 września 2023 r. protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych sporządza się elektronicznie w systemie Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Warto pamiętać, że właściciele domów jednorodzinnych korzystają z ustawowego zwolnienia z niektórych kontroli dotyczących elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące czynniki występujące podczas użytkowania obiektu.

2. Kontrola techniczna domu co najmniej raz na pięć lat

Nie rzadziej niż raz na pięć lat należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania. Obejmuje ona również ocenę jego estetyki oraz otoczenia. W ramach tego przeglądu sprawdza się także instalację elektryczną i piorunochronną. Kontrola obejmuje między innymi stan połączeń, osprzętu, zabezpieczeń przeciwporażeniowych, rezystancję izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i urządzeń. Regularne sprawdzanie instalacji elektrycznej ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa domowników. Pozwala wykryć zużycie elementów instalacji i nieprawidłowości, które mogą zwiększać ryzyko porażenia prądem lub pożaru.

3. Kontrola po silnych wiatrach, nawałnicach i innych zdarzeniach

W określonych sytuacjach konieczne jest przeprowadzenie dodatkowej kontroli bezpiecznego użytkowania budynku. Obowiązek ten dotyczy przypadków, w których czynniki zewnętrzne doprowadziły do uszkodzenia obiektu lub stworzyły bezpośrednie zagrożenie jego uszkodzeniem, mogące zagrażać ludziom, mieniu lub środowisku. Chodzi między innymi o skutki:

• silnych wiatrów i nawałnic,
• intensywnych opadów atmosferycznych,
• powodzi,
• pożarów,
• osuwisk ziemi,
• wyładowań atmosferycznych.

Zakres kontroli powinien odpowiadać rodzajowi zdarzenia i potencjalnym uszkodzeniom budynku.

4. Kontrola na żądanie nadzoru budowlanego

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi nieodpowiedni stan techniczny budynku lub jego części, który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, może nakazać przeprowadzenie kontroli. W uzasadnionych przypadkach organ może również zażądać ekspertyzy stanu technicznego budynku lub jego części.

Kiedy należy wykonać przegląd domu?

Coroczną kontrolę można przeprowadzić w dowolnym terminie danego roku kalendarzowego. Nie ma obowiązku zachowania dokładnie 12-miesięcznego odstępu między kolejnymi przeglądami. Najważniejsze jest zapewnienie kontroli w każdym roku kalendarzowym. Kontrola pięcioletnia musi być natomiast wykonywana co najmniej raz na pięć lat. Właściciel powinien pilnować terminów i przechowywać dokumentację potwierdzającą wykonanie przeglądów. Ułatwia to kontrolowanie stanu technicznego nieruchomości i planowanie niezbędnych napraw.

Kto może przeprowadzić kontrolę techniczną domu?

Nie każdy wykonawca może przeprowadzać wszystkie rodzaje przeglądów. Kwalifikacje osoby kontrolującej muszą odpowiadać zakresowi wykonywanych czynności.

Zgodnie z Prawem budowlanym:

• Kontrole stanu technicznego budynku przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
• Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą wykonywać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy dozorze nad eksploatacją odpowiednich urządzeń, instalacji i sieci.
• Kontrole przewodów kominowych przeprowadzają osoby z kwalifikacjami mistrza kominiarskiego lub odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, zależnie od rodzaju przewodów i zakresu kontroli.

Przed zleceniem przeglądu warto poprosić fachowca o dokumenty potwierdzające kwalifikacje. Rejestr obejmuje obowiązkowo uprawnienia nadawane od 1 stycznia 1995 r. Brak wpisu nie zawsze oznacza brak uprawnień — w przypadku starszych dokumentów należy poprosić o ich okazanie i, jeśli jest wymagane, aktualne zaświadczenie o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

Co zrobić, gdy przegląd wykaże usterki?

Samo przeprowadzenie kontroli nie wystarczy, jeśli wykryte zostaną nieprawidłowości. Zgodnie z art. 70 Prawa budowlanego właściciel, zarządca lub użytkownik, na którym spoczywa obowiązek wykonania napraw, musi usunąć uszkodzenia i uzupełnić braki mogące zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku. Szczególnie istotne są usterki stwarzające ryzyko katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem lub zatrucia gazem. Naprawy należy przeprowadzić w czasie lub bezpośrednio po kontroli, zgodnie z wymaganiami wynikającymi z przepisów i charakteru zagrożenia. W przypadku poważnych usterek nie należy odkładać działań na później.

Zgłoszenie źródła ciepła do CEEB – o czym trzeba pamiętać?

Właściciel domu jednorodzinnego powinien również pamiętać o obowiązkach związanych z Centralną Ewidencją Emisyjności Budynków. Deklaracja CEEB zawiera informacje o źródłach ciepła i spalania paliw zainstalowanych w budynku, których nominalna moc cieplna nie przekracza 1 MW. Deklarację należy złożyć w przypadku uruchomienia nowego źródła ciepła lub spalania paliw. Termin wynosi 14 dni od dnia uruchomienia źródła. W przypadku wymiany urządzenia lub zmiany źródła ciepła należy zaktualizować deklarację zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dokument można złożyć elektronicznie za pośrednictwem systemu CEEB lub w formie papierowej we właściwym urzędzie gminy albo miasta.

Regularne kontrole to większe bezpieczeństwo i mniej niespodziewanych awarii

Przeglądy techniczne domu jednorodzinnego pozwalają wcześniej wykrywać usterki, ograniczać ryzyko poważnych awarii i utrzymywać budynek w odpowiednim stanie technicznym. Szczególną uwagę warto poświęcić instalacjom gazowym, elektrycznym i kominowym, które mają bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo mieszkańców. Właściciel powinien pilnować terminów kontroli, korzystać z usług odpowiednio wykwalifikowanych specjalistów, usuwać stwierdzone nieprawidłowości i aktualizować dane dotyczące źródeł ciepła w CEEB. Dzięki temu dom będzie bezpieczniejszy, a jego eksploatacja bardziej przewidywalna.

Źródło: gov.pl